Streitthema Kaution: eine Übersicht der Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter

Mit Unterzeichnung des Mietvertrags hat der Mieter das Recht auf Überlassung der Mietsache bzw. des Wohnraums. Dadurch geht der Vermieter ein gewisses Risiko ein, da Wohneigentum in der Regel von enormem Wert ist. Es besteht die Gefahr, dass Mieter dieses Eigentum durch unsachgemäßen oder vertragswidrigen Gebrauch erheblich im Wert mindern. Zudem trägt der Vermieter das Risiko von Zahlungsausfällen und Insolvenz des Mieters. Durch diese finanzielle Gefährdung des Vermieters besteht ein berechtigtes Interesse an der Absicherung durch Hinterlegung einer Kaution. Diese Mietsicherheiten geben dem Vermieter die Möglichkeit, zumindest einen Teil der Kosten im Bedarfsfall einzufordern und so das finanzielle Risiko abzufangen.

Eine Kautions-Vereinbarung hat der Mieter nicht automatisch zu leisten. Diese Sicherheitsleistung muss der Vermieter ausdrücklich im Vertrag verankern. Nur so hat er ein Recht auf die Hinterlegung einer Kaution. Bei verspäteter Kautionszahlung hat der Vermieter jedoch keinen Anspruch auf Zinsen. Die Zinsen der Kaution stehen gemäß § 551 Abs. 3 BGB ohnehin dem Mieter zu.

Wie hoch darf die Sicherheitsleistung bei Wohnraum-Mietverhältnissen sein?

551 Abs. 1 BGB beschränkt die Kautionshöhe auf maximal drei Monatsmieten, ohne Vorauszahlung oder Pauschale der Betriebskosten. Wichtig: Im Falle späterer Mieterhöhungen ist es dem Vermieter untersagt, die Kautionssumme auf das dreifache der neuen Nettomiete anzuheben. Ebenso wenig wirken sich Mietminderungen auf die Kautionshöhe aus. Hinterlegt der Mieter mehrere Arten von Sicherheits-Leistungen in Form von Barkaution oder zusätzlicher Bürgschaft? Dann darf die Kaution dennoch nicht den Wert von drei Monatsmieten überschreiten.

Was ist eine Übersicherung?

Eine Übersicherung liegt bei Mietverhältnissen bei einer Überschreitung der maximalen Kautionshöhe vor. Die Übersicherung führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages. Es liegt dann eine Teilunwirksamkeit bezüglich des Kautionsbetrages vor. Die restliche Kautionsabrede bleibt bestehen (BGH ZMR 2004, 405, 666; OLG Hamburg ZMR 2001, 887). Hat der Mieter bereits zu viel gezahlt? Dann fordert er den überschüssigen Betrag nach §§ 812 ff. BGB zurück. Bei Bürgschaften gilt die gesetzlich zulässige Kautionssumme. Die Vertragsklausel ist auch hier nicht im Ganzen unwirksam. Der Bürge darf bis zur dreifachen Nettomiete in Anspruch genommen werden (LG Hamburg WuM 1989, 138).

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